Soy comprador: ¿qué impuestos y tasas pago al comprar una propiedad?

Si el post anterior era para quien vende, este es para el otro lado de la mesa — y aquí la conversación cambia de tono: el comprador paga más que el vendedor, y la mayor parte de ese costo viene incluso antes de la entrega de llaves. Quien llega a la primera conversación pensando que “el precio del anuncio es el valor final” suele llevarse una sorpresa, así que pongamos sobre la mesa todo lo que entra en su cuenta, en el orden en que aparece.

El mayor costo es el ITBI, el impuesto municipal sobre la transferencia del inmueble. En São Paulo, la alícuota estándar es del 3% sobre el valor del inmueble, y la base de cálculo es el mayor valor entre lo que usted declaró en la compra y el valor venal de referencia del Ayuntamiento. Es pagado por el comprador y sin el comprobante del ITBI la notaría simplemente no registra la transferencia a su nombre — la guía (documento de pago) sale de la Declaración de Transacciones Inmobiliarias, en el sitio web del Ayuntamiento, y necesita estar pagada antes de que la escritura se convierta en registro.

Aquí va el detalle que casi nadie cuenta: si usted financia por el Sistema Financiero de la Vivienda (SFH), el impuesto de la parte financiada baja al 0,5%. Válido para contratos firmados a partir de febrero de 2022: sobre el valor financiado hasta el tope del SFH (alrededor de R$ 121 mil hoy), la alícuota es del medio por ciento; el resto, financiado o no, continúa al 3%. En un apartamento de alto estándar en Alto de Pinheiros, que supera ampliamente el tope, el descuento es real, pero parcial — solo alcanza la primera parte del financiamiento, no el valor total.

Después del impuesto vienen las notarías (cartórios, en Brasil), y aquí una buena noticia: escritura y registro no son porcentajes sobre el inmueble, son valores fijos por rango, según la tabla del Tribunal de Justicia de São Paulo. Para un apartamento de R$ 3 millones, la escritura y el registro juntos quedan típicamente en el rango de R$ 10 mil a R$ 15 mil — menos gente imagina, más gente agradece. La escritura se redacta en la Notaría (Tabelionato de Notas) y el registro, en el Registro de la Propiedad (Cartório de Registro de Imóveis), y es este registro el que efectivamente transfiere la propiedad a su nombre.

Sumando impuesto, notaría y certificaciones, la regla práctica que uso con mis clientes es provisionar entre el 3% y el 5% del valor del inmueble solo en documentación. En un inmueble de R$ 3 millones, por ejemplo, el ITBI solo ya es de R$ 90 mil; escritura, registro y certificaciones suman otros R$ 12 mil a R$ 15 mil. Alrededor de R$ 105 mil que deben existir además de la entrada — y es por eso que siempre pido incluir esta línea en la hoja de cálculo antes de hacer la propuesta, no después.

Si la compra tiene financiamiento bancario, la lista crece: tasa de evaluación del inmueble, tasa de análisis de crédito y los seguros obligatorios (el MIP, que le asegura a usted, y el DFI, que asegura el inmueble), que vienen incluidos en la cuota mensual. Son valores menores que el ITBI, pero que cambian el costo efectivo del crédito — por eso siempre pido la simulación completa del banco, con todo detallado, antes de comparar ofertas. Dos propuestas con la misma tasa pueden costar valores muy diferentes cuando los seguros y tarifas entran en la cuenta.

Una advertencia que suelo repetir: declare en la escritura el valor que usted realmente pagó. Desde el juicio del Tema 1.113 en el STJ (Supremo Tribunal de Justicia, en Brasil), la base del ITBI es el valor de mercado del inmueble, y el valor declarado solo es válido mientras esté dentro de este — el Ayuntamiento puede revisar por proceso administrativo si considera que fue inferior. Poner un valor menor en la escritura no "ahorra impuesto" de verdad, crea riesgo de multa y, peor aún: su costo de adquisición registrado es menor, y usted paga impuesto sobre una ganancia mayor de lo real cuando algún día venda. Es el mismo error que desaconsejé en el post del vendedor, ahora desde el lado del comprador.

Fuera del papeleo, el inmueble en sí sigue costando dinero el mes de la mudanza: IPTU (Impuesto Predial y Territorial Urbano, similar al IBI) y cuotas de comunidad de propietarios (condomínio) pasan a ser proporcionales a usted a partir de la transferencia, junto con la luz, el agua y el gas a su nombre. En edificios de alto estándar, donde la cuota mensual de comunidad puede ser tan elevada como un alquiler, vale la pena verificar el día exacto del cambio con la administradora para no pagar nada dos veces.

Un ejemplo práctico, con números redondos, para atar cabos: apartamento de R$ 800 mil, pagado al contado. El ITBI queda en R$ 24 mil; escritura y registro, juntos, alrededor de R$ 7 mil; certificaciones y tasas, algunos cientos más. Total documental: cerca de R$ 31 mil, algo alrededor del 4% del inmueble. Ahora el mismo apartamento con R$ 400 mil financiados por el SFH: el impuesto baja a poco más de R$ 21 mil (0,5% sobre la parte financiada hasta el tope, 3% en el resto), y lo demás queda igual — un ahorro de unos R$ 3 mil que el banco rara vez menciona en la simulación.

Vale una salvedad: aquí estoy hablando de compra por persona física, con escritura pública, en São Paulo capital. La compra por empresa, subasta judicial, contrato informal (contrato de gaveta) e inmuebles sobre plano (na planta) tienen reglas propias — en el caso de inmuebles sobre plano, por ejemplo, los costos de notaría ya aparecen en el contrato de incorporación, y el ITBI vence en el momento de la escritura definitiva, años después. Si este es su caso, el cálculo cambia.

Es exactamente por eso que armo esta hoja de cálculo junto con el comprador antes de la propuesta: saber el valor total de salida — precio, ITBI, notaría, tarifas y el primer mes de cuentas — es lo que separa una compra tranquila de una compra ajustada. Si está buscando un inmueble en Alto de Pinheiros o en la región, contácteme — revisamos esos números en la primera conversación, sin compromiso.