Sou comprador: o que pago de impostos e taxas na compra de um imóvel?

Se o post anterior era para quem vende, este é para o outro lado da mesa — e aqui a conversa muda de tom: o comprador paga mais que o vendedor, e a maior parte desse custo vem antes mesmo das chaves. Quem chega na primeira conversa achando que “o preço do anúncio é o valor final” costuma levar um susto, então vamos colocar na mesa tudo que entra na sua conta, na ordem em que aparece.

O maior custo é o ITBI, o imposto municipal sobre a transferência do imóvel. Em São Paulo, a alíquota padrão é de 3% sobre o valor do imóvel, e a base de cálculo é o maior valor entre o que você declarou na compra e o valor venal de referência da Prefeitura. É pago pelo comprador e sem o comprovante do ITBI o cartório simplesmente não registra a transferência no seu nome — a guia sai da Declaração de Transações Imobiliárias, no site da Prefeitura, e precisa estar quitada antes da escritura virar registro.

Aqui vai o detalhe que quase ninguém conta: se você financia pelo Sistema Financeiro da Habitação, o imposto da parte financiada cai para 0,5%. Vale para contratos assinados a partir de fevereiro de 2022: sobre o valor financiado até o teto do SFH (na casa de R$ 121 mil hoje), a alíquota é de meio por cento; o restante, financiado ou não, continua a 3%. Em um apartamento de alto padrão em Alto de Pinheiros, que passa bem do teto, o desconto é real, mas parcial — ele alcança só a primeira fatia do financiamento, não o valor todo.

Depois do imposto vêm os cartórios, e aqui uma boa notícia: escritura e registro não são percentuais sobre o imóvel, são valores fixos por faixa, na tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo. Para um apartamento de R$ 3 milhões, escritura e registro juntos ficam tipicamente na faixa de R$ 10 mil a R$ 15 mil — menos gente imagina, mais gente agradece. A escritura é lavrada no Tabelionato de Notas e o registro, no Cartório de Registro de Imóveis, e é esse registro que efetivamente transfere a propriedade para o seu nome.

Somando imposto, cartório e certidões, a regra de bolso que uso com meus clientes é provisionar algo entre 3% e 5% do valor do imóvel só de documentação. Em um imóvel de R$ 3 milhões, por exemplo, o ITBI sozinho já é R$ 90 mil; escritura, registro e certidões somam outros R$ 12 mil a R$ 15 mil. Cerca de R$ 105 mil que precisam existir além da entrada — e é por isso que eu sempre peço para colocar essa linha na planilha antes de fazer a proposta, não depois.

Se a compra tem financiamento bancário, a lista cresce: taxa de avaliação do imóvel, taxa de análise de crédito e os seguros obrigatórios (o MIP, que seguro você, e o DFI, que segura o imóvel), que entram embutidos na parcela mensal. São valores menores que o ITBI, mas que mudam o custo efetivo do crédito — por isso eu sempre peço a simulação completa do banco, com tudo discriminado, antes de comparar ofertas. Duas propostas com a mesma taxa podem custar valores bem diferentes quando os seguros e tarifas entram na conta.

Um alerta que costumo repetir: declare na escritura o valor que você realmente pagou. Desde o julgamento do Tema 1.113 no STJ, a base do ITBI é o valor de mercado do imóvel, e o valor declarado só vale enquanto estiver dentro dele — a Prefeitura pode revisar por processo administrativo se achar que ficou abaixo. Colocar valor menor na escritura não “economiza imposto” de verdade, cria risco de autuação e, pior: o seu custo de aquisição registrado fica menor, e você paga imposto sobre um lucro maior do que o real quando um dia vender. É o mesmo erro que desencorajei no post do vendedor, agora pelo lado de quem compra.

Fora a papelada, o imóvel em si continua custando dinheiro no mês da mudança: IPTU e condomínio passam a ser proporcionais a você a partir da transferência, junto com luz, água e gás no seu nome. Em prédios de alto padrão, onde o condomínio mensal pode pesar como um aluguel, vale conferir o dia exato da virada com a administradora para não pagar nada duas vezes.

Um exemplo prático, com números redondos, para amarrar tudo: apartamento de R$ 800 mil, pago à vista. O ITBI fica em R$ 24 mil; escritura e registro, juntos, em torno de R$ 7 mil; certidões e taxas, mais alguns centenas. Total documental: cerca de R$ 31 mil, algo em torno de 4% do imóvel. Agora o mesmo apartamento com R$ 400 mil financiados pelo SFH: o imposto cai para pouco mais de R$ 21 mil (0,5% sobre a parte financiada até o teto, 3% no restante), e o resto fica igual — economia de uns R$ 3 mil que o banco raramente menciona na simulação.

Vale uma ressalva: aqui estou falando de compra por pessoa física, com escritura pública, em São Paulo capital. Compra por empresa, arrematação em leilão, contrato de gaveta e imóvel na planta têm regras próprias — no caso da planta, por exemplo, os custos de cartório já aparecem lá no contrato de incorporação, e o ITBI vence na hora da escritura definitiva, anos depois. Se é o seu caso, a conta muda de figura.

É exatamente por isso que eu monto essa planilha junto com o comprador antes da proposta: saber o valor total de saída — preço, ITBI, cartório, tarifas e primeiro mês de contas — é o que separa uma compra tranquila de uma compra apertada. Se você está procurando imóvel em Alto de Pinheiros ou na região, me chama — a gente roda esses números na primeira conversa, sem compromisso.